Vastgoed, een beleggingscategorie waar veel om te doen is. Sommige beleggers zweren erbij en hebben directe beleggingen. Anderen kiezen voor maatschappen, en wij bij Mercurius Vermogensbeheer hebben een voorkeur voor beursgenoteerd vastgoed. Stenen of woningen met korting, en dagelijkse verhandelbaarheid zonder dat we langs de makelaar of notaris moeten.
Deutsche Wohnen AG
We beleggen voor onze relaties in het Janus Henderson Pan European Property Fund. Dit gelauwerde fonds belegt op haar beurt weer in beursgenoteerde vastgoedbedrijven. De grootste positie van Janus Henderson is Deutsche Wohnen AG (DE000A0HN5C6). Voor de website van dit bedrijf klikt u hier. Het bedrijf werd in 1998 na de val van de muur opgericht door Deutsche Bank en is sinds 1999 beursgenoteerd. In 2006 verkocht Deutsche Bank haar resterende belang en sindsdien is het bedrijf een onafhankelijke aanbieder van vastgoed. In juni 2020 werd het bedrijf opgenomen in de Duitse hoofdindex de Dax nadat Lufthansa werd gedegradeerd uit de Bundesliga van beursbedrijven.
Woningen (met korting)
Deutsche Wohnen heeft haar focus op residentieel vastgoed, ofwel woningen. Haar portefeuille omvat 164.000 woningen met een waarde van ongeveer €24,2 miljard. De focus ligt op wonen waarbij 72% van het vastgoed in Berlijn staat. De rest staat in stadsgebieden in Duitsland. Het is actief in nieuwbouw en renovatie, daarnaast zijn ze leidend op het gebied van verduurzaming en intelligent wonen. Het bedrijf is ook actief in zorginstellingen waar het 12.000 bedden en appartementen heeft voor begeleid wonen. Deze tak vertegenwoordigd een waarde van € 1,3 miljard.
Per eind 2019 was de beurswaarde van het bedrijf € 13,1 miljard, en de externe financiering 9,3 miljard. Daarmee noteert het bedrijf tegen een mooie korting ten opzichte van de waarde van het onderliggende onroerend goed. De waarde van het vastgoed bedroeg op 31 december 2019 € 47,02 per aandeel. Het aandeel sloot op 31/12/2019 op € 36,42.
Ontwikkelen en verbeteren
Een van de kernkwaliteiten van Deutsche Wohnen is het ontwikkelen en verbeteren van vastgoed. Het bedrijf knapt de woningen op en verduurzaamt ze om zo de kwaliteit te verbeteren, en natuurlijk de (huur) waarde te verhogen. Uit de huurder tevredenheidsonderzoeken zien we een constante verbetering van de tevredenheid. In de grootste markt van Deutsche Wohnen, Berlijn is een gigantisch woningtekort.
Politieke tegenwind
Toch zijn de prijzen in Berlijn nog heel laag, zeker in Europese context. De gemiddelde prijs per vierkante meter is € 2.400,-. Dit wordt voor een deel verklaard uit het tekort aan woningen van een acceptabel niveau. Een andere verklaring is het besluit van de gemeente Berlijn dat huurprijzen voor de komende 5 jaar bevroren moeten worden. Nieuwe huurders mogen geen hogere prijs betalen dan hun voorgangers. Een controversieel besluit dat ook niet gesteund wordt door de CDU van Angela Merkel. Het besluit wordt dan ook aangevochten in het hoge gerechtshof. De kans is groot dat het besluit in strijd met de grondwet is.
Het plafond op huurverhogingen zorgt er in ieder geval voor dat de investeringen in Berlijns vastgoed op een laag pitje staan. Het is voor Deutsche Wohnen dan ook relatief eenvoudig om goede posities te vergaren. Daarnaast ligt de ontwikkelingsnadruk nu op posities buiten de Duitse hoofdstad.
Deutsche Wohnen overnamekandidaat?
Dat Deutsche Wohnen met haar focus en kwaliteitsposities aantrekkelijke woningen heeft tegen een mooie korting is ook de concurrentie niet onopgemerkt gebleven. Vonovia (ook onderdeel van de Janus Henderson portefeuille) heeft volgens Bloomberg (klik hier voor het artikel) hernieuwde interesse in haar collega uit Berlijn. In 2016 strandde een vijandelijke overname die Deutsche Wohnen (DW) afwimpelde als \”niet interessant\”.
Nu lijkt de timing opnieuw opportunistisch te zijn. Het Berlijnse (huur) plafond zorgde voor druk op de koers van DW dat in 2019 de prijs van een aandeel met 9% zag dalen. Dit terwijl haar portefeuille een keurige stijging liet zien. De korting is dus alleen maar toegenomen. Mede door de hernieuwde interesse van Vonovia is de koers van een aandeel DW weer gestegen tot boven de € 40,-. Hiermee is de korting nog steeds niet verdwenen. En met de mogelijkheid dat het Berlijnse plafond onwettig wordt verklaart kan DW haar zegetocht doorzetten.
Deutsche Wohnen in onze portefeuilles
Deutsche Wohnen is de grootste positie in het Janus Henderson Pan European Property Fund. Dit fonds maakt deel uit van alle beheerportefeuilles van Mercurius Vermogensbeheer. Beursgenoteerd vastgoed onder aanvoering van Deutsche Wohnen vormt daarmee een hoeksteen van onze portefeuilles. Alle voordelen van vastgoed, en dan ook nog een direct verhandelbare woningen met een korting!
